Для чого потрібен попередній договір купівлі-продажу квартири в Україні, які нюанси та ризики.

Як правильно скласти попередній договір купівлі - продажу житла в Україні, на що слід звернути особливу увагу та скільки коштує така угода.

Розберемося у всіх тонкощах підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири у 2023 році. Така угода повсюдно застосовується при угодах купівлі - продажу житла на вторинному ринку, а також це - одна з найпоширеніших схем інвестування в новобудови.

Попередній договір дає гарантію покупцеві того, що продавець не передумає і не підніме ціну. Власник житла та агентства нерухомості використовують час до підписання основного договору для збору всіх необхідних документів.
Що таке попередній договір купівлі-продажу?

Попередній договір - це угода, сторони якої зобов'язуються протягом певного строку укласти основний договір у майбутньому на заздалегідь обумовлених умовах.
Можливість укладення такого договору визначається статтею 635 Цивільного кодексу України (ЦКУ) та статтею 182 Господарського кодексу України (ГКУ). ГКУ визначає правила укладення попередньої угоди із суб'єктами господарювання. Стаття 55 відносить до них юридичні особи, державні, комунальні та інші підприємства, що здійснюють господарську діяльність, а також громадян України, іноземців та осіб без громадянства, які зареєстровані як підприємці. За попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у визначений строк, але не пізніше одного року з моменту його укладення, підписати основний господарський договір на умовах, передбачених попередньою угодою.

Такий документ має містити пункти, що дають змогу визначити предмет та інші істотні умови. До укладення попередніх не застосовується загальний порядок підписання господарських договорів.

Договір про наміри (протокол про наміри та ін.) не вважається попереднім договором, якщо в ньому немає волевиявлення сторін про надання йому такої сили. 

Сторони договору.
Головні дійові особи під час підписання попереднього договору - це власник-власники і покупець-покупці нерухомості. Однак прямо чи опосередковано можуть брати участь й інші особи.

Учасники угоди:

• продавець - власник - власники нерухомого майна (фізична, юридична особа, фонди, компанії з управління активами, організації та ін.) або уповноважена ним особа (потрібна генеральна довіреність із правом проведення таких угод);
• покупець - фізична або юридична особа, яка має намір купити нерухомість;
• якщо головні учасники угоди - фізособи, які перебувають у шлюбі, знадобиться особиста присутність чоловіка/дружини як власника, так і продавця, або їхня нотаріально засвідчена згода;
• нотаріус;
• агентство нерухомості - ріелтор.

Часто нерухомість належить кільком людям. Якщо сторону, що продає, представляють двоє і більше осіб, необхідна їхня особиста присутність під час укладення угоди.
Підписати попередній договір можуть і представники власників, якщо на це оформлено і нотаріально завірено відповідну довіреність. 

Основні гарантії попереднього договору:
для покупця про те, що продавець не продасть нерухомість комусь іншому, не підніме ціну до моменту укладення основної угоди, збере всі необхідні документи до обумовленої дати і передасть житло в тому стані, в якому обіцяв;
для продавця про те, що покупець заплатить йому не менше тієї суми, на яку він погодився, і не пізніше обумовленої дати.

Що вказувати в попередньому договорі купівлі-продажу
ЦКУ говорить, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі. Складається він у двох примірниках, по одному кожній зі сторін. 

Щоб надалі не виникло непорозумінь, необхідно вказати в документі всі істотні та менш важливі пункти, які потім перейдуть в основний договір. 

Що має бути зазначено в попередньому договорі:

• точний термін, до якого має бути укладено основний договір. Угоду можна оформити і раніше. Але якщо це станеться пізніше з вини одного з учасників, друга сторона може вимагати компенсації або розірвати угоду;
• характеристики квартири: адреса, площа, кількість кімнат, комплектація, стан тощо;
• ціна. Згідно із законом вартість нерухомості має бути вказана в національній валюті, тобто в гривні, але в попередньому договорі можна обумовити прив'язку до курсу іноземної валюти. Потрібно вказувати реальну вартість продажу, а не фіктивну, тому що в разі проблем продавця можуть через суд зобов'язати продати квартиру за зазначену в договорі суму;
• сума забезпечувального платежу, якщо договір передбачає його внесення;
• порядок розрахунку. Це може бути 100%-ва вартість одразу під час підписання основного договору, зобов'язання розрахуватися протягом якогось строку або поетапна оплата;
• момент переходу права власності: відразу після укладення основного договору або після виплати всієї вартості нерухомості;
• хто несе витрати на оформлення;
• обов'язки продавця і покупця;
• відповідальність сторін у разі розірвання угоди з вини однієї з них (штрафи, компенсація збитків, повернення забезпечувального платежу тощо), а також звільнення від "санкцій" у разі виникнення форс-мажорних обставин;
• порядок внесення змін і розірвання.

Що зобов'язується виконати продавець при укладенні попередньої угоди.

Більшість пунктів у попередньому договорі, як правило, стосуються саме відповідальності продавця.

Обов'язки продавця:

• дати гарантії того, що нерухомість належить йому на законних підставах, не продана, не відчужується в інший спосіб, не перебуває в іпотеці, під арештом, в оренді, на неї не претендують треті особи тощо;
• не змінювати умови продажу;
• не проводити жодних робіт, пов'язаних із переплануванням, демонтажем, не змінювати елементи інтер'єру, не робити нічого, що може вплинути на вартість житла;
• надати на момент підписання основного договору купівлі-продажу необхідні документи;
• звільнити приміщення протягом визначеного терміну, після підписання основного договору купівлі-продажу;
• зняти з реєстрації всіх "прописаних" у житлі осіб до моменту укладення основної угоди;
• сплатити податки і збори;
• оплатити послуги ріелтора, якщо це передбачає домовленість з агентством тощо.

Продавцю перед укладенням угоди належить зібрати чималий пакет документів, цей список зазвичай вказується в умовах попереднього договору і включає:

• документи, що засвідчують особу та індивідуальний податковий номер (ІПН) усіх власників нерухомості, що продається, а також чоловіка-дружини;
• документи, що підтверджують право власності: виписка з реєстру речових прав на нерухоме майно, інвестиційний договір, купівлі-продажу (міни, дарування, довічного утримання), рішення суду, заповіт, свідоцтво про право на спадщину;
• технічний паспорт квартири;
• довідку з житлово - експлуатуючої організації про те, що на момент продажу по цій квартирі відсутня заборгованість за послуги ЖКГ;
• останні квитанції про оплату всіх комунальних послуг, телефонного зв'язку, інтернету, кабельного телебачення тощо;
• звіт про оціночну вартість нерухомості;
• документи про сімейний стан, свідоцтво про шлюб;
• якщо чоловік/дружина не можуть бути присутніми під час укладення основної угоди, надати їхню нотаріально підтверджену згоду;
• шлюбний договір (за наявності такого);
• за необхідності надати рішення органів опіки та піклування (якщо співвласниками квартири або зареєстрованими в ній є неповнолітні, малолітні або недієздатні особи) тощо.

На момент укладення попереднього договору продавець може не мати право власності на об'єкт, який стане предметом продажу основного договору. Наприклад, якщо поки що не оформлено право на спадщину. Також нерухомість може перебувати в іпотеці. 

Що зобов'язується виконати покупець при укладенні попередньої угоди.

У попередньому договорі також зазначаються такі обов'язки покупця:

• приїхати на угоду в обумовлену дату з документами, що підтверджують особу, а також ІПН;
• якщо той, хто здійснює купівлю, перебуває у шлюбі, він повинен забезпечити особисту присутність чоловіка - дружини або нотаріально завірену їхню письмову згоду;
• сплатити податки і збори;
• оплатити послуги ріелтора, якщо це передбачає домовленість з агентством тощо.

Також заздалегідь покупцю і продавцю рекомендується обговорити й інші фінансові витрати на оформлення основної угоди: держмито, нотаріальний збір, оцінку, послуги банку за відкриття і закриття рахунку, роботу агентства нерухомості в Чорноморську, податки тощо. Хто саме і що оплатить, продавець і покупець домовляються самі. Наприклад, можуть розділити витрати порівну, або одна зі сторін може взяти всі супутні витрати на себе.